“房地产依赖度”有多大 中国楼市大逆转何时发生

常有读者向我提这样的问题：中国经济对房地产的依赖度到底有多大，中心城市的房价还能上涨多久？

第一个问题比较复杂，第二个问题则相对简单。下面，让我先分析一下第一个问题，然后一起给出两个问题的答案。

1、房地产投资占GDP的比重

这是最常用，也是最重要的指标。在很多时候，大家把这项指标直接看做“房地产依赖度”。

国家统计局只公布了2003年以来的“房地产业全社会固定资产投资”，它的口径比“房地产投资额”略宽，下面表格里使用的就是这个统计口径：

注：表格里的单位为万亿元人民币。

可以看出，2003年以来中国的“房地产依赖度”直线上升，从9.5%上升到了2014的20.3%。随后，连续两年出现了下滑。也就是说，2014年是中国房地产行业的重要拐点，此前是全国性的牛市，之后只能出现局部牛市了。在大多数三四五线城市，房子已经过剩，而人口基本上没有了增量。

其实，这也是房地产“白银时代”到来的一个关键证据。

下面我再给大家看一个表格，1986年以来中国经济对投资的依赖度。这个投资，是全社会固定资产投资，包含了房地产投资。使用的计算方式是“全社会固定资产投资”除以当年的GDP。

注：表格里的单位为万亿元人民币。

1986年的时候，中国经济对投资的依赖度只有15.8%，但到了2015年达到了空前的81.6%。投资飙升，主要是通过房地产、基建和相关产业（钢铁、水泥、煤炭）扩张实现的，效率其实并不高。

所以，最近国家提出了“去库存”、“去产能”和“降杠杆”。中国投资的主体是地方政府和国有企业，虽然目前占全社会投资的比重只有40%多一点，但却是火车头，是“领投者”。过剩产能、高负债率主要产生在这里，当“去产能”、“降杠杆”的时候，往往出现国家买单的现象，这是中国广义货币M2超发的重要原因。

所以我有一个看法：如果中国经济对投资的依赖度不下降到50%左右，全社会投资里“地方政府+国企”的投资不下降到20%以内，货币超发不会显著减速，资产泡沫就会长期存在。

2、房地产增加值占GDP比重

换句话说，就是用房地产行业产生的GDP，去除以当年的GDP。当然，这样就存在一个瑕疵，因为建筑业的GDP是单独计算的，但很大一部分来自房地产。

上面是5个主要年份里，房地产、建筑、金融和工业GDP占当年GDP的比重。这组数据，可以让我们看到中国经济令人触目惊心的变化。

在1996年的时候，房地产GDP比重只有3.6%，加上建筑业也只占全部GDP的9.7%。在随后的年月里，尤其是2010年以后，房地产和建筑业比重都出现了快速上升，到了2015年占到全部GDP的12.9%。

金融业增加值（GDP）占全部GDP的比重，也在快速上升，从1996年的5.1%上古到了2015年的8.4%。与此同时，工业增加值（GDP）占全部GDP的比重，从1996年的41%下降到了2015年的34%。而且，工业比重下滑最快的阶段，恰恰是在2010年以后。

由此可见，2010年之后，中国经济加速“脱实向虚”，房地产、金融业占比大幅上升，工业占比大幅下降。为什么2010年之后出现这个变化？一个重要的原因是：企业税负上升，人口红利结束，而人民币汇率开始高估。

或者说，2010年之后，中国对投资、房地产、大基建、金融的依赖越来越严重，实体经济日益边缘化。

我们的媒体常常夸奖一个地方干部懂金融，是金融人才。一个城市或者一个省，当迎来一个金融领导的时候，大家往往欢呼雀跃，认为经济将进入腾飞阶段。其实，这到底是好事坏事，真是值得思考一下的。

3、房地产贷款占总贷款的比重

一个国家的贷款，都投向了哪里，可以清晰地看出这个国家在提倡什么。下面我们可以看一下2011年以来，房地产贷款占全部贷款比例的变迁。2011年之前的准确数据，我暂时没有查到。

注：表中数据单位为万亿元人民币。

可以看出，自2011年以来，房地产贷款（包括个人按揭贷款、地产开发贷款、房产开发贷款、保障房开发贷款）占比从19.5%上升到了25%。按照央行、银监会的最近说法，居民家庭负债率仍然不高，在“去杠杆”的过程中，居民家庭和政府这两块的负债率都有提升空间。

4、政府收入中，房地产的比重

国家的财政总收入包括三块：1、一般公共预算收入；2、政府性基金收入；3、国有资本经营预算收入。

这三大块里，都有房地产因素存在。在第一项里，主要是各种税，包括个人收入所得税（里面很大一部分是在二手房交易的时候征收，2016年具体未知，估计不少于4000亿）、契税（2016年为4300亿）、房地产企业所得税（2016年3641亿）、土地增值税（2016年为4212亿元）、房产税（2016年为2221亿元）、城镇土地使用税（2016年为2256亿元）。

在第二项里，接近8成是卖地收入。2016年“政府性基金收入”是4.66万亿元，其中“国有土地使用权出让收入”是3.75万亿元。

在第三项政府收入里，有国有房地产企业的分红，但数据不详。但这部分收入非常小，可以忽略不计。

2016年，政府收入中至少有5.81万亿收入来自房地产行业，占总收入的比重达到了28.2%。但增量中，房地产的占比会更大，也许超过三成，接近四成。

结论：

通过上面的分析，我们可以看出中国经济对房地产的依赖度肯定是超过25%。在特殊的经济下滑的年份，房地产带来的增量，尤其是财政增量，可能超过三分之一，接近40%。如果考虑到相关的产业链条（钢铁、煤炭、水泥、玻璃、铝材、家电、家具、装修，甚至汽车等），则房地产行业的影响力会更大。

因此，即便房地产在2014年出现了历史性的拐点，但仍然是中国第一大行业，而且大到了不能倒的地步。正因为如此，此次两会上，人大、央行、银监会、住建部、国土部对房地产的表态里，都体现了呵护的一面。

中国经济要想摆脱“房地产依赖”，仍然需要相当长的时间。只有当中国的城镇化率提高到70%以上，才有可能发生质变。根据国家统计局的最新数据，2016年末，中国的常住人口城镇化率只有57.35%，目前城镇化的速度是每年增加1.25%，这样算下来还有10年时间。

从2015年开始的“白银时代”才只过去了2年，未来还有10年！

但这个10年非常特殊：

第一，户籍制度改革的深入，让更多的强二线城市开始开放落户，人口加速流入这些城市；

第二，高铁网络、地铁网络的形成，让中国开始多中心化，而且开始呈现城市圈化。

所以，未来跟三四五线城市争夺人口的，不仅仅是北上广深，还将出现一批强二线城市，比如郑州、长沙、武汉、南京、杭州、苏州、合肥、成都、重庆、天津、厦门等。这将让中国出现多中心，其结果是崛起一批强二线城市。这些强二线城市跟一线城市一起，成为15到20个强力抽水机，把三四五线城市的钱和人抽走。但这些城市不是孤单的城市，而通过高铁、地铁形成一个个“一小时城市圈”。这10多个城市圈，将集中中国绝大多数人口。

未来10年，中国将出现第一次城市化（农民进城）和第二次城市化（小城市居民进入大城市及其城市圈，东北居民入关）叠加的局面。最受益的城市，或将是那批强二线城市，或者一线城市周边的三线城市（比如廊坊、东莞、嘉兴、佛山）。

也就是说，如果你希望看到中国大城市的房价，在人民币计价模式下出现趋势性的逆转，至少需要再等上10年。到2027年，中心城市的人口增速会因为城镇化基本饱和而显著降低。

但是，还需要一个必要条件：央行在10年之后，能把M2增速（发钞速度）逐步降低到GDP增速（财富增长速度）的1.1倍以下。

现在是1.65倍。